近來(lái)，一線城市“深上北”樓市持續(xù)升溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，深圳二手住宅價(jià)格同比上漲14.1%。從去年下半年開(kāi)始，上海樓市也不斷傳出“打新熱”“搶房潮”“業(yè)主坐地起價(jià)”等消息。除了深圳和上海，北京的個(gè)別城區(qū)，特別是優(yōu)質(zhì)教育資源較為集中的海淀區(qū)、西城區(qū)和東城區(qū)，熱度有所上漲。
這一輪上漲的原因是什么?未來(lái)，調(diào)控還將升級(jí)嗎?
樓市緣何升溫
一段時(shí)間以來(lái)，一線城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱趨勢(shì)的原因是多方面的。
個(gè)別城市出現(xiàn)的“打新熱”“萬(wàn)人搖”等狀況，其原因在于新建商品住宅限價(jià)，新房?jī)r(jià)格低于同區(qū)域的二手房，一二手住宅價(jià)格倒掛，套利空間大。買(mǎi)到即是賺到，這幾天，深圳一些銀行門(mén)口排起長(zhǎng)隊(duì)，業(yè)內(nèi)人士介紹，這些人是在排隊(duì)打征信報(bào)告，為買(mǎi)房“打新”做準(zhǔn)備。實(shí)際上，只要一二手住宅價(jià)格存在倒掛，就很難澆滅購(gòu)房者從中獲利的欲望。
房?jī)r(jià)的漲跌，與信貸松緊密切相關(guān)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，借經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市，成為此輪一線城市房?jī)r(jià)上漲的原因之一。疫情背景下的2020年，為了給小微企業(yè)紓困，銀行推出了低息的經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品。所謂經(jīng)營(yíng)貸，即借款人以房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，用于公司日常經(jīng)營(yíng)。部分本應(yīng)紓困中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸輾轉(zhuǎn)流入了樓市。
對(duì)于北京、上海等城市的樓市而言，此輪上漲較快的包括核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房，或者是從城市中心的學(xué)區(qū)房上漲開(kāi)始，逐漸向周邊蔓延。受到海外疫情影響，一些打算送孩子去國(guó)外讀書(shū)的家長(zhǎng)改變計(jì)劃，準(zhǔn)備讓孩子留在國(guó)內(nèi)，催生了不少學(xué)區(qū)房需求。同時(shí)，以北京為例，幾年前二胎政策放開(kāi)后出生的孩子，這一兩年將升入小學(xué)。正是由于近幾年幼升小兒童數(shù)量激增，為孩子購(gòu)置學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)也有所增多。
盡管北京市和一些轄區(qū)出臺(tái)了多校劃片、小學(xué)和初中捆綁直升校、建立教育集團(tuán)和分校將優(yōu)質(zhì)的資源向其他區(qū)域共享擴(kuò)張等舉措，教育資源仍難以在短期實(shí)現(xiàn)均衡，這就導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)教育資源對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房一直是稀缺資源，給房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)機(jī)會(huì)。
調(diào)控堅(jiān)決有力
這幾天，深圳、上海的樓市調(diào)控政策輪番出臺(tái)。
針對(duì)深圳樓市持續(xù)“高燒”不退的現(xiàn)象，1月22日，深圳對(duì)代持“打新”予以處罰。深圳住建局認(rèn)定，對(duì)華潤(rùn)城四期12名認(rèn)購(gòu)人作出“三暫停”處罰，并將有關(guān)違法違規(guī)線索移送公安機(jī)關(guān)。1月23日，深圳出臺(tái)措施加強(qiáng)購(gòu)房資格審查，對(duì)在申購(gòu)商品住房過(guò)程中，有假離婚、代持、假流水等違規(guī)行為的相關(guān)人員，作出“3年不得在深圳購(gòu)房”的處罰。
上海樓市調(diào)控“滬十條”也在1月21日出臺(tái)，其重點(diǎn)內(nèi)容包括：打擊假離婚炒房，離婚3年內(nèi)的住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)認(rèn)定;增值稅免征年限由2年改為5年，此舉將有助于拉長(zhǎng)二手房上市交易周期;加大商品住房用地供應(yīng);嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。1月25日，上海法拍房也被納入限購(gòu)范圍。
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